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Abogada Judith Tabares

La dación en pago, una solución para las hipotecas

Para afrontar las dificultades en el pago de las cuotas de un préstamo hipotecarios en ésta época de crisis económica, existen determinadas medidas resolutorias que pueden ayudar al titular de un inmueble para poder cubrir la deuda hipotecaria como son: solicitar un período temporal de carencia en el que no hay que pagar mensualidades; diferir la amortización de una parte importante del capital del préstamo hasta su vencimiento o incluso convertir la hipoteca en un alquiler de cuantía más reducida. No obstante, la más socorrida es la ampliación del plazo de amortización del crédito, realizando con la entidad financiera una novación del préstamo hipotecario, de esta forma se disminuirá el importe de las cuotas mensuales y del tipo de interés, así se podrán pagar más fácilmente.
Además, existe la posibilidad de cancelar una deuda hipotecaria cediendo la titularidad del inmueble a la entidad financiera o lo que es lo mismo, dar el inmueble (dación) en pago de la deuda.
En términos generales, una “dación de pago” consiste en que, llegado el siempre difícil momento del cumplimento de una obligación, un deudor ofrece a su acreedor una prestación distinta de la inicialmente pactada, aceptándola éste último y quedando así pagada la deuda. Se pueden ofrecer pagos en especie en vez de dinero o viceversa.
En cuestiones inmobiliarias, una dación en pago es la adjudicación del bien hipotecado ante la imposibilidad de cumplir una obligación, en este caso el pago de la hipoteca, dejando libre de obligaciones al deudor. Es decir, el hipotecado da su vivienda al banco (u otra institución financiera) a cambio de que la institución le anule la deuda que tenía contraída con él en forma de hipoteca. Normalmente, la solución se redondea firmándose un contrato de alquiler para que el ya ex hipotecado pueda seguir ocupando la vivienda, pero ya no en régimen de propiedad sino de arrendamiento.
La dación en pago requiere dos cosas, el acuerdo entre el endeudado y el titular de la deuda y la transmisión efectiva del objeto que se ofrece en dación de pago.
Tal solución, a la hora de ser documentada, requerirá de todos los intervinientes y los gastos suelen ser asumidos en su totalidad por la entidad de crédito. Es muy habitual que el importe de la deuda pendiente, que se paga con la entrega, equiparable fiscalmente al precio, sea muy superior al precio original de compra, ya porque la deuda se haya incrementado con intereses de demora ya porque en aquella compra, quizás por un mal asesoramiento, se declarase un precio inferior al real, lo que originará una ganancia sujeta a tributación por el impuesto sobre la renta como incremento patrimonial (aunque tal ganancia es más virtual que real y, sin duda, difícil de entender y asimilar por quien, en tal difíciles circunstancias, entrega su vivienda perdiéndolo todo y todavía tiene que tributar por unos beneficios que no ve por ninguna parte). Es, por tanto, fundamental que el deudor sea informado de todas estas implicaciones fiscales, para que pueda valorar si aún así la operación le interesa, puesto que lo que menos quiere quien entrega su vivienda para no incurrir en morosidad es cambiar, como acreedor, al banco por la Hacienda Pública.

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Guía del Ocio Latino / Abogados y Asesorías latinas en Madrid, España:
Despacho de Abogados: Judith Tabares y Abogados
Calle Gran Vía 80, Oficina 1008-1009. Metro Plaza de España.
Teléfonos de consulta: 807-505577 ó 915-484793
Web: www.judithtabares.com
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Judith Tabares te responderá en esta misma web.

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