La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) entró en vigor el 1º e enero de 1995, y se aplica a todos los contratos firmados a partir de esa fecha, así como a los contratos anteriores adaptados a esta norma. Dicha norma limita bastante las posibilidades de acuerdo entre el arrendador (propietario) y el arrendatario (inquilino), ya que cualquier acuerdo entre ellos, aunque esté reflejado por escrito, se considerará nulo si modifica la formativa legal siempre que implique un perjuicio para el inquilino.
¿Qué duración mínima garantiza la LAU para el Contrato de Alquiler?
En principio, el contrato tendrá la duración que acuerden el arrendador y el arrendatario, pero la ley establece un plazo de cinco años durante los cuales el arrendador está obligado a aceptar la prórroga si el inquilino lo desea. Una vez transcurridos esos cinco años, si ninguna de las partes ha notificado con un mes de antelación su voluntad de no renovar el contrato, éste se prorrogará por plazos anuales (de año en año) hasta un máximo de tres años más. En estas prórrogas el inquilino podrá notificar que no desea renovar el contrato con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las tres anualidades.
¿Puede el arrendador quitarle la vivienda al arrendatario en caso de que la necesite?
La ley establece una excepción a esta normal general, que se refiere al caso en que el arrendador necesite la vivienda para su propio uso, y así lo haya manifestado en el contrato; en este caso el inquilino deberá abandonar la vivienda sin derecho a indemnización. En este supuesto, el arrendador tiene que ocupar la vivienda en los tres meses siguientes al desalojo del inquilino; de no hacerlo, el inquilino tiene derecho a ocupar la casa durante cinco años más, recibiendo además una indemnización por los gastos que le haya supuesto el desalojo.
¿Qué renta debo pagar?
Como normal general, se paga la renta que convenga libremente el inquilino y el arrendador de la vivienda. Si no se acuerda otra cosa, el pago se efectuará mensualmente y dentro de los siete primeros días de cada mes. Se recomienda que el arrendador siempre entregue al inquilino un recibo en que el que vendrán especificados los distintos conceptos y las cantidades que correspondan (renta, gastos de comunidad, etc.). No obstante, las partes pueden pactar que sirva como justificante del pago, el resguardo bancario del ingreso o de la transferencia a la cuenta del arrendador.
¿Qué gastos del piso corren a cargo del arrendador?
Los gastos generales y los servicios del edificio como son los gastos de comunidad, portería, limpieza, recogida de basuras, vigilancia, piscina, etc., así como los impuestos que graven directamente el piso, corren a cargo del arrendador, siempre y cuando no se pacte lo contrario en el contrato de arrendamiento; mientras que todos los demás servicios que tengan contador individual (electricidad, agua, gas…) debe pagarlos el arrendatario.
¿Cuánto debe pagar de fianza el inquilino?
A la firma del contrato, el arrendatario deberá entregar al arrendador una fianza en metálico equivalente a un mes de renta. En el contrato se puede especificar que el propietario tiene derecho a quedarse con la fianza si el inquilino no cumple sus obligaciones (entre ellas la de devolver la vivienda en buen estado, entendiendo por ello igual que se le entregó, más el desgaste de un uso normal). Si el contrato no dice nada, el arrendador tiene la obligación de devolver la fianza y después reclamar los daños al inquilino.
Por todo esto es tan importante confeccionar un buen contrato de arrendamiento, ya que en él se debe reflejar claramente todos y cado uno de los supuestos que eviten a posteriori una demanda judicial.
*Despacho de Abogados: Judith Tabares y Abogados
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