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¿Cómo reclamo al banco los gastos de un préstamo hipotecario? Plazos y Requisitos.

Publicado: 6 junio 2017

  • Escribe: Judith Tabares
  • Si ha gestionado un préstamo hipotecario tiene todo el derecho de exigirle al banco la devolución de los intereses cobrados de más por las cláusulas suelo y además la recuperación de los gastos de formalización de su hipoteca.

    Sentencia del Tribunal Supremo que declaró abusiva la cláusula:

    La sentencia 705/2015 de 23 de diciembre del Tribunal Supremo declaró abusiva la cláusula en la que el BBVA impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario.

    Por tanto, son de cuenta exclusiva de la parte prestataria (banco), todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente.

    Procedimiento de la reclamación extrajudicial:

    1º.- Reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco o Entidad con quien se contrató el préstamo hipotecario, o en su caso, de la nueva Entidad que se haya fusionado o haya absorbido a aquél a quien se le pidió el dinero para la constitución de la hipoteca.

    2º.- Transcurridos dos meses desde dicha reclamación, haya contestado o no el Servicio de Atención al Cliente, y siempre que la respuesta, en caso de haberla, haya sido negativa, se podrá proceder a interponer la correspondiente demanda judicial ante el partido judicial del domicilio del prestatario o deudor o del domicilio social del Banco, indistintamente.

    En la demanda deben intervenir abogado y procurador. En la misma se solicita la nulidad de la cláusula por abusiva, y la restitución de los gastos abonados como consecuencia de dicho pacto, los que deberán de ir perfectamente documentados con sus correspondientes facturas.

    Plazo para reclamar la devolución de los gastos:

    El plazo, para aquellas hipotecas que se encuentran todavía vigentes, es el de cuatro años a contar desde el día siguiente a la fecha de la Sentencia del Tribunal Supremo, es decir, dicho plazo finalizará el 24 de diciembre de 2019; y para aquellas que hayan sido totalmente abonadas, se podrá proceder a la reclamación, si su total pago se hizo dentro del plazo de los 4 años anteriores al 23 de Diciembre de 2015.


    Gastos de formalización de la hipoteca que se pueden reclamar.

    – Facturas de Notaría y Registro de la Propiedad:

    Afirma el Tribunal Supremo que es el banco el principal interesado en la formalización en escritura pública, de forma que la atribución de la totalidad de los gastos notariales al prestatario es un desequilibrio importante en el reparto de las obligaciones, habida cuenta de que la normativa (aranceles de notarios y registradores) atribuye la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho y que la normativa reglamentaria permitiría una distribución más equitativa.

    Por ese motivo, declara la nulidad de la cláusula, lo que permitiría reclamar al banco la devolución de al menos el 50 % de los gastos notariales.

    Igualmente, el Tribunal Supremo declara nula la cláusula que atribuye al prestatario los gastos registrales, lo que daría derecho a reclamar al banco la devolución de los gastos que se generen con ocasión de la inscripción de la hipoteca en el registro de la propiedad.

    – Gastos por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados:

    La formalización del préstamo hipotecario en escritura pública está sujeta al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de documentos notariales, con una cuota variable en función de la Comunidad Autónoma.

    Como el gravamen recae sobre la garantía real –la hipoteca- que se refleja en la escritura notarial, quien adquiere el derecho de la garantía hipotecaria es el banco, por lo que, según disposición legal, es el banco quien deben abonar el impuesto.

    Por este motivo, es posible reclamar a la entidad bancaria prestamista la devolución del impuesto que por derivación de gastos se haya hecho recaer sobre el prestatario.


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